La crisi abitativa in Francia sta raggiungendo livelli allarmanti, con oltre 2,7 milioni di famiglie in attesa di un alloggio sociale e 4,2 milioni di persone mal alloggiate. Mentre i media si concentrano sulle emergenze immediate, come il numero crescente di senzatetto, una causa spesso trascurata di questa crisi è la fiscalità gravosa sull’immobiliare. Nel 2024, la Francia si distingue per avere una delle tassazioni più elevate d’Europa, con impatti diretti sul mercato degli affitti e sull’accessibilità delle abitazioni. Questo articolo esplorerà come la fiscalità possa influenzare l’offerta di alloggi e contribuire a una crescente segregazione sociale, analizzando le dinamiche economiche e le politiche fiscali che stanno plasmando il panorama abitativo attuale.
Crisi del Settore Abitativo: Un’Analisi Approfondita
La crisi abitativa in Francia è aggravata da una fiscalità eccessiva sull’immobiliare residenziale , che rappresenta una causa spesso trascurata. Nel 2024, la Francia si distingue per avere i prélèvements obligatoires più elevati dell’Unione Europea , pari al 45,6%, e una fiscalità patrimoniale che è la più alta, con una particolare incidenza sulla fiscalità immobiliare. Gli imposti ricorrenti sulla proprietà immobiliare in Francia ammontano al 2,2% del PIL nel 2021, rispetto all’1,1% della media OCSE, e la parte della fiscalità del settore abitativo nei totali dei prelievi obbligatori è del 7,8%, contro il 4,8% degli altri paesi. Inoltre, la Francia applica sei principali tipi di imposizione patrimoniale in diverse fasi del ciclo economico: imposte sull’acquisto , imposte sulla detenzione , imposte sui redditi patrimoniali , imposte sulle successioni e donazioni , e imposte sulle plusvalenze . Tre di queste imposte sono progressive, il che significa che il rendimento locativo dopo le imposte può risultare negativo per i patrimoni più consistenti.
- Con l’imminente scadenza del dispositivo fiscale Pinel alla fine del 2024, che ha incentivato l’investimento in immobili nuovi per locazione, si prevede un ulteriore deterioramento della situazione. Questo dispositivo ha permesso di costruire tra i 30.000 e i 40.000 alloggi all’anno, e la sua scomparsa potrebbe ridurre drasticamente l’offerta di nuovi alloggi. Inoltre, il governo ha proposto di aumentare i frais de notaire dal 4,5% al 5%, un incremento che rappresenterebbe un ulteriore ostacolo per i potenziali acquirenti, già gravati da un sistema fiscale che rappresenta lo 0,7% del PIL, rispetto allo 0,47% della media OCSE. La combinazione di un investimento in calo da parte dei privati, la riluttanza degli investitori istituzionali a entrare in un mercato poco redditizio e le limitate risorse dei bailleurs sociaux porterà a una rariificazione dell’offerta. Questo scenario non farà altro che aggravare il deficit di alloggi nelle metropoli, portando a un inevitabile aumento dei prezzi e a una crescente separazione sociale e spaziale, escludendo le classi medie dal mercato immobiliare.
Fattori Demografici e Richiesta di Alloggi: Un’Urgenza Crescente
La crisi abitativa in Francia è aggravata da una crescente richiesta di alloggi , che è influenzata da diversi fattori demografici . La popolazione in aumento, principalmente a causa dell’immigrazione, richiede tra i 50.000 e i 70.000 alloggi aggiuntivi ogni anno. Inoltre, il fenomeno del desserrement des ménages , ovvero la tendenza a vivere in nuclei familiari più piccoli a causa di divorzi e invecchiamento della popolazione, ha portato a una diminuzione della dimensione media delle famiglie, passando da 2,6 persone nel 1990 a 2,2 nel 2019 . Questo cambiamento demografico rappresenta la principale causa della domanda di alloggi, con una necessità stimata di 150.000 alloggi all’anno . In aggiunta, la crescente presenza di residenze secondarie richiede almeno 40.000 alloggi in più, mentre la vacanza degli immobili, che può essere sia strutturale che temporanea, contribuisce con un ulteriore fabbisogno di 40.000 unità .
Impatto della Fiscalità sull’Investimento Immobiliare
La fiscalità eccessiva sull’immobiliare residenziale in Francia rappresenta una delle cause principali della crisi abitativa, spesso trascurata nel dibattito pubblico. Nel 2024, la Francia si distingue per avere i prélèvements obligatoires più elevati dell’Unione Europea , pari al 45,6%, e una fiscalità patrimoniale che è la più alta, con una particolare incidenza sulla fiscalità immobiliare. Gli imposti ricorrenti sulla proprietà immobiliare in Francia ammontano al 2,2% del PIL nel 2021, rispetto all’1,1% della media OCSE, e la parte della fiscalità del settore abitativo nei totali dei prelievi obbligatori è del 7,8%, contro il 4,8% degli altri paesi. La Francia applica sei principali tipi di imposizione patrimoniale in diverse fasi del ciclo economico: imposte sull’acquisto , imposte sulla detenzione , imposte sui redditi patrimoniali , imposte sulle successioni e donazioni , e imposte sulle plusvalenze . Tre di queste imposte sono progressive, il che significa che il rendimento locativo dopo le imposte può risultare negativo per i patrimoni più consistenti.
- Con l’imminente scadenza del dispositivo fiscale Pinel alla fine del 2024, che ha incentivato l’investimento in immobili nuovi per locazione, si prevede un ulteriore deterioramento della situazione. Questo dispositivo ha permesso di costruire tra i 30.000 e i 40.000 alloggi all’anno, e la sua scomparsa potrebbe ridurre drasticamente l’offerta di nuovi alloggi. Inoltre, il governo ha proposto di aumentare i frais de notaire dal 4,5% al 5%, un incremento che rappresenterebbe un ulteriore ostacolo per i potenziali acquirenti, già gravati da un sistema fiscale che rappresenta lo 0,7% del PIL, rispetto allo 0,47% della media OCSE. La combinazione di un investimento in calo da parte dei privati, la riluttanza degli investitori istituzionali a entrare in un mercato poco redditizio e le limitate risorse dei bailleurs sociaux porterà a una rariificazione dell’offerta. Questo scenario non farà altro che aggravare il deficit di alloggi nelle metropoli, portando a un inevitabile aumento dei prezzi e a una crescente separazione sociale e spaziale, escludendo le classi medie dal mercato immobiliare.
Calo della Costruzione: Dati e Conseguenze
La crisi della costruzione in Francia ha raggiunto livelli allarmanti, con un calo significativo delle mises en chantier di alloggi. A fine ottobre 2024, le nuove costruzioni hanno subito una diminuzione del 33% rispetto a settembre 2023, portando il numero totale a 259.000 unità , un livello che si avvicina ai minimi storici registrati nel 1992 e
Inflazione e Aumento dei Costi di Costruzione: Un Doppio Colpo
L’ inflazione ha avuto un impatto significativo sui costi di costruzione in Francia, aggravando ulteriormente la crisi abitativa . A partire dalla guerra in Ucraina nel febbraio 2022, i costi di costruzione sono aumentati drasticamente, con un incremento del 17,4% registrato tra febbraio 2020 e maggio
Prospettive Future: Rischi di Aumento dei Prezzi e Segregazione Sociale
La crisi abitativa in Francia è destinata a peggiorare, con un inevitabile aumento dei prezzi e una crescente separazione sociale e spaziale . La combinazione di un investimento in calo da parte dei privati , la riluttanza degli investitori istituzionali a entrare in un mercato poco redditizio e le limitate risorse dei bailleurs sociaux porterà a una rariificazione dell’offerta . Questo scenario non farà altro che aggravare il deficit di alloggi nelle metropoli, portando a un inevitabile aumento dei prezzi e a una crescente esclusione delle classi medie dal mercato immobiliare. La situazione è ulteriormente complicata dalla proposta del governo di aumentare i frais de notaire dal 4,5% al 5%, un incremento che rappresenterebbe un ulteriore ostacolo per i potenziali acquirenti, già gravati da un sistema fiscale che rappresenta lo 0,7% del PIL, rispetto allo 0,47% della media OCSE. Inoltre, la scadenza del dispositivo fiscale Pinel alla fine del 2024, che ha incentivato l’investimento in immobili nuovi per locazione, potrebbe ridurre drasticamente l’offerta di nuovi alloggi, aggravando ulteriormente la crisi.